Mais-valias imobiliárias
Ganho obtido com a venda de bens imóveis adquiridos após 1 de Janeiro de 1989, terrenos para construção, ou direitos sobre estes bens, e pela afectação de quaisquer bens do património particular a uma actividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário. O ganho sujeito a tributação é considerado em apenas 50% do seu valor (Relativamente às mais-valias que são tributadas em apenas 50% do seu valor, todos os valores devem ser indicados pela totalidade, pois o sistema informático que apura o IRS, considerará apenas 50% do valor da mais-valia obtido).
Cálculo da mais-valia:
A venda de um imóvel pode dar origem a rendimentos sujeitos a IRS, quando entre o valor da compra e o valor da venda se realiza um ganho, ou seja, uma mais-valia.
Para calcular o valor da mais-valia é necessário saber:
- o ano de aquisição;
- o valor de aquisição;
- encargos com a valorização (relativos a obras realizadas nos 5 anos anteriores à venda);
- despesas relativas à aquisição e à venda;
- o ano da venda;
- o valor da venda.
Comecemos pelo ano de aquisição:
- se adquiriu a sua casa até 31 de Dezembro de 1988, a mais valia realizada não está sujeita a imposto (embora tenha que ser declarada no Anexo G1 da Declaração Modelo 3);
- se a adquiriu em data posterior, é necessário apurar qual o coeficiente de actualização aplicável. Este coeficiente serve para corrigir o valor da aquisição, em função da desvalorização da moeda entretanto verificada;
- se entre a compra e a venda tiverem passado menos de dois anos, o valor de aquisição não é corrigido.
Para corrigir o valor de aquisição dos imóveis vendidos em 2007, aplica-se a seguinte tabela:
| Ano de aquisição | Coeficiente aplicável |
| 1989 | 2,21 |
| 1990 | 1,97 |
| 1991 | 1,75 |
| 1992 | 1,61 |
| 1993 | 1,49 |
| 1994 | 1,42 |
| 1995 | 1,37 |
| 1996 | 1,33 |
| 1997 | 1,31 |
| 1998 | 1,27 |
| 1999 | 1,25 |
| 2000 | 1,22 |
| 2001 | 1,14 |
| 2002 | 1,10 |
| 2003 | 1,07 |
| 2004 | 1,05 |
| 2005 | 1,03 |
| 2006 | 1,00 |
Os valores de aquisição e de venda, são os que constam das respectivas escrituras e sobre os quais foi pago o IMT. Caso tenha sido celebrado um contrato-promessa de compra e venda, este documento deverá ser anexo à escritura, para confirmar os valores da operação.
Se o imóvel for construído pelo vendedor, o valor de aquisição corresponde ao maior dos seguintes valores:
- valor patrimonial tributário, constante da Caderneta Predial
ou - soma do custo do terreno com o custo da construção, desde que estes custos estejam documentados.
O valor de aquisição é actualizado mediante aplicação do coeficiente correspondente ao ano de aquisição.
Para apurar o valor da mais-valia, devem ainda acrescentar-se ao valor de aquisição:
- as despesas suportadas para comprar o imóvel (como o IMT, o custo da escritura e do registo);
- os custos de obras realizadas nos últimos 5 anos, desde que este custo esteja documentado;
- as despesas suportadas para vender o imóvel.
Metade do ganho assim apurado é tributado em IRS, sendo adicionado aos restantes rendimentos declarados na sua declaração Modelo 3, e tributado à taxa aplicável à globalidade dos rendimentos.
Exemplo:
Se comprou uma casa em 1993, por 32.400,00 EUR, e:
- não pagou IMT (por estar isento);
- gastou 760,00 EUR com a escritura e o registo;
- substituiu a instalação eléctrica que lhe custou 1.980,00 EUR, em 2005;
- vendeu-a por 94.700,00 EUR, em 2007;
A mais-valia realizada é 45.536,00 EUR. Como só metade é que está sujeita a imposto, pagaria IRS sobre 22.768,00 EUR. No entanto, na sua declaração de IRS, apenas tem de mencionar as datas e valores da compra e da venda do imóvel, bem como o valor dos respectivos encargos, e indicar os valores de compra, e a Administração tributária faz as contas.
O valor da mais-valia tributável obtém-se da seguinte forma:
94.700,00 - (32.400,00 x 1,49 (coeficiente de actualização) + 760,00 + 1.980,00) =
94.700,00 - 49.720,00 = 45.536,00 x 50% = 22.768,00
Este valor acresce aos restantes rendimentos sujeitos a IRS, para apuramento da taxa aplicável.
Info retirada do site do Millennium BCP
Como são tributadas as Mais-Valias em sede do Imposto Sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS)?
Estarão sujeitas a imposto, a ser pago pelo vendedor após a celebração da respectiva escritura de compra e venda, na parte que diz respeito ao lucro obtido com a venda do imóvel.
Conforme estabelecido pelo artº 10 do Código do IRS, as Mais-Valias ou Menos-Valias deverão ser englobadas no âmbito do rendimento líquido apurado em termos de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS) na Categotia G do IRS em "Incrementos Patrimoniais" (redacção da Lei de Orçamento para 2001). Para efeitos de englobamento do rendimento, as Mais-Valias/Menos-Valias são apenas consideradas em 50%, afectadas ainda por um coeficiente de correcção monetária, estabelecido por Portaria pela tutela.
A lei prevê que as Mais-Valias estejam isentas de tributação no caso do produto da venda ser aplicado novamente para compra de habitação própria permanente se:
- o produto da venda da habitação, no período máximo de 2 anos, for reinvestido na compra da nova habitação;
- tiver adquirido nova habitação no período antecedente a 12 meses a contar da data da venda da habitação actual;
A lei também prevê que as Mais-Valias estejam isentas de tributação caso o imóvel seja um prédio rústico, afecto a uma actividade comercial/agrícola/industrial, ou tenha sido adquirido antes de 1/1/89.
Vendi a minha casa, que adquiri antes de 1 de Janeiro de 1989. Estou sujeito a tributação em IRS?
Não. Os imóveis adquiridos antes de 1 de Janeiro de 1989, independentemente da data em que sejam alienados, não estão sujeitos a imposto de mais-valias.
Vendi a minha casa. Tenho obrigatoriamente que aplicar o produto da venda na compra da nova habitação?
Considerando que se trata de habitação própria permanente : terá que aplicar o produto da venda, no período máximo de 2 anos, na compra da nova habitação, para estar isento do pagamento de mais valias.
Info retirada do site do BPI
