sexta-feira, 7 de março de 2008

Mais Valias Imobiliárias - Particulares

Mais-valias imobiliárias

Ganho obtido com a venda de bens imóveis adquiridos após 1 de Janeiro de 1989, terrenos para construção, ou direitos sobre estes bens, e pela afectação de quaisquer bens do património particular a uma actividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário. O ganho sujeito a tributação é considerado em apenas 50% do seu valor (Relativamente às mais-valias que são tributadas em apenas 50% do seu valor, todos os valores devem ser indicados pela totalidade, pois o sistema informático que apura o IRS, considerará apenas 50% do valor da mais-valia obtido).

Cálculo da mais-valia:

A venda de um imóvel pode dar origem a rendimentos sujeitos a IRS, quando entre o valor da compra e o valor da venda se realiza um ganho, ou seja, uma mais-valia.

Para calcular o valor da mais-valia é necessário saber:

  • o ano de aquisição;
  • o valor de aquisição;
  • encargos com a valorização (relativos a obras realizadas nos 5 anos anteriores à venda);
  • despesas relativas à aquisição e à venda;
  • o ano da venda;
  • o valor da venda.

Comecemos pelo ano de aquisição:

  • se adquiriu a sua casa até 31 de Dezembro de 1988, a mais valia realizada não está sujeita a imposto (embora tenha que ser declarada no Anexo G1 da Declaração Modelo 3);
  • se a adquiriu em data posterior, é necessário apurar qual o coeficiente de actualização aplicável. Este coeficiente serve para corrigir o valor da aquisição, em função da desvalorização da moeda entretanto verificada;
  • se entre a compra e a venda tiverem passado menos de dois anos, o valor de aquisição não é corrigido.

Para corrigir o valor de aquisição dos imóveis vendidos em 2007, aplica-se a seguinte tabela:

Ano de aquisição

Coeficiente aplicável

1989

2,21

1990

1,97

1991

1,75

1992

1,61

1993

1,49

1994

1,42

1995

1,37

1996

1,33

1997

1,31

1998

1,27

1999

1,25

2000

1,22

2001

1,14

2002

1,10

2003

1,07

2004

1,05

2005

1,03

2006

1,00

Os valores de aquisição e de venda, são os que constam das respectivas escrituras e sobre os quais foi pago o IMT. Caso tenha sido celebrado um contrato-promessa de compra e venda, este documento deverá ser anexo à escritura, para confirmar os valores da operação.

Se o imóvel for construído pelo vendedor, o valor de aquisição corresponde ao maior dos seguintes valores:

  • valor patrimonial tributário, constante da Caderneta Predial
    ou
  • soma do custo do terreno com o custo da construção, desde que estes custos estejam documentados.

O valor de aquisição é actualizado mediante aplicação do coeficiente correspondente ao ano de aquisição.

Para apurar o valor da mais-valia, devem ainda acrescentar-se ao valor de aquisição:

  • as despesas suportadas para comprar o imóvel (como o IMT, o custo da escritura e do registo);
  • os custos de obras realizadas nos últimos 5 anos, desde que este custo esteja documentado;
  • as despesas suportadas para vender o imóvel.

Metade do ganho assim apurado é tributado em IRS, sendo adicionado aos restantes rendimentos declarados na sua declaração Modelo 3, e tributado à taxa aplicável à globalidade dos rendimentos.

Exemplo:
Se comprou uma casa em 1993, por 32.400,00 EUR, e:

  • não pagou IMT (por estar isento);
  • gastou 760,00 EUR com a escritura e o registo;
  • substituiu a instalação eléctrica que lhe custou 1.980,00 EUR, em 2005;
  • vendeu-a por 94.700,00 EUR, em 2007;

A mais-valia realizada é 45.536,00 EUR. Como só metade é que está sujeita a imposto, pagaria IRS sobre 22.768,00 EUR. No entanto, na sua declaração de IRS, apenas tem de mencionar as datas e valores da compra e da venda do imóvel, bem como o valor dos respectivos encargos, e indicar os valores de compra, e a Administração tributária faz as contas.

O valor da mais-valia tributável obtém-se da seguinte forma:

94.700,00 - (32.400,00 x 1,49 (coeficiente de actualização) + 760,00 + 1.980,00) =
94.700,00 - 49.720,00 = 45.536,00 x 50% = 22.768,00

Este valor acresce aos restantes rendimentos sujeitos a IRS, para apuramento da taxa aplicável.

Info retirada do site do Millennium BCP

Como são tributadas as Mais-Valias em sede do Imposto Sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS)?

Estarão sujeitas a imposto, a ser pago pelo vendedor após a celebração da respectiva escritura de compra e venda, na parte que diz respeito ao lucro obtido com a venda do imóvel.

Conforme estabelecido pelo artº 10 do Código do IRS, as Mais-Valias ou Menos-Valias deverão ser englobadas no âmbito do rendimento líquido apurado em termos de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS) na Categotia G do IRS em "Incrementos Patrimoniais" (redacção da Lei de Orçamento para 2001). Para efeitos de englobamento do rendimento, as Mais-Valias/Menos-Valias são apenas consideradas em 50%, afectadas ainda por um coeficiente de correcção monetária, estabelecido por Portaria pela tutela.

A lei prevê que as Mais-Valias estejam isentas de tributação no caso do produto da venda ser aplicado novamente para compra de habitação própria permanente se:

  • o produto da venda da habitação, no período máximo de 2 anos, for reinvestido na compra da nova habitação;
  • tiver adquirido nova habitação no período antecedente a 12 meses a contar da data da venda da habitação actual;

A lei também prevê que as Mais-Valias estejam isentas de tributação caso o imóvel seja um prédio rústico, afecto a uma actividade comercial/agrícola/industrial, ou tenha sido adquirido antes de 1/1/89.

Vendi a minha casa, que adquiri antes de 1 de Janeiro de 1989. Estou sujeito a tributação em IRS?

Não. Os
imóveis adquiridos antes de 1 de Janeiro de 1989, independentemente da data em que sejam alienados, não estão sujeitos a imposto de mais-valias.

Vendi a minha casa. Tenho obrigatoriamente que aplicar o produto da venda na compra da nova habitação?

Considerando que se trata de habitação própria permanente : terá que aplicar o produto da venda, no período máximo de 2 anos, na compra da nova habitação, para estar isento do pagamento de mais valias.

Info retirada do site do BPI

14 comentários:

Anónimo disse...

Bom dia,

Herdei da casa dos meus pais em 2000 mas a casa foi construida por eles em 1980.
Acabei de me informar nas finanças e disseram me que herdar é considerado como uma acquisição.

Assim então se eu quiser vender a casa hoje em dia terei de pagar mais valias sobre a venda. Podem me confirmar essa informação.

bobputch disse...

Bom dia adquiri uma casa em o7 07 1988,e vendi-a em 2007 por cinco vezes o seu valor matricial,juntando há declaração para efeitos de tributação de I R S de 2007,será que estou sujeito a tributação das MAIS-VALIAS dessa mesma venda??

Anónimo disse...

O Senhor A adquiriu setecentos/treze mil avos indivisos de um prédio rústico no ano de 1985 no concelho de Almada por 1.000€. O prédio em causa foi registado nas finanças em 1992 sob o artigo 2868 onde consta descrita uma moradia unifamiliar.
Em conjunto com outros co-proprietários de outras fracções em avos, foi formada uma comissão de proprietários e procederam à elaboração de um projecto de loteamento para toda a área adquirida. Em 1998 a Câmara Municipal de Almada emitiu o Alvará de loteamento para essa área. Este prédio, cujo artigo era o 2868, após a loteamento foi dividido em dois, o mesmo artigo 2868 (que contém a moradia) e a um novo artigo 4808, terreno para construção.
Actualmente, o Sr. A pretende vender os dois prédios, o do artigo 2868 estando este registado nas finanças com o valor patrimonial de 122.000€ e o do 4808 com o valor patrimonial de 50.000€.
No caso de o Sr. A vender estes prédios pelo valor patrimonial inscrito nas finanças, existe lugar ao pagamento de mais valias? Se sim qual o método adequado para o cálculo?

Obrigado

Anónimo disse...

adquiri em 1999 um terreno 37.000para construção de moradia, não construi e penso vender o terreno, com a venda do terreno por 75.000 com esta venda pretendo investir numa loja, será que a mais valia é considerado o reenvestimento

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